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  • 国盛证券:中海物业(02669)背靠中海外集团重大后盾,盈余质量高,回报。率居走业上游

    作者:admin| 发表于2019-07-31 14:31 点击数:

    国盛证券

    本文来自 微信公多号“国盛海外钻研”,作者:夏季、郑泽滨。

    提要

    砥砺三十载,物管先走者。中海物业(02669)成立于1986年,是老牌物业管理服务商,背靠中国海外集团重大后盾,2015年在香港联交所上市。公司2015-2018年业务收入/归母净利润CAGR为18%/51%,2018年别离达41.5/4.0亿港元。荣膺中房报。“2018中国物业管理公司品牌价值百强榜”NO.1。

    万亿物管走业迎黄金发展期,龙头市占率迅速升迁。地产走业进入白银时代,但物业管理则迎来黄金发展期。每年近10亿平米的收工面积为物业管理市场带来安详增量,而业主对物业品质请求的一连挑高则授予了走业更深层的生命力。展望走业将稳步朝万亿周围进军。现在走业正面临荟萃度迅速升迁期,上市物管公司凭借有关地产商增进、自己品牌品质市场化外拓、并购整相符以及增值服务业务拓展实现市占率升迁。

    高端品质、高线组织及央企背景修建重大竞争力。公司以定位高端、服务品质特出著称,物业费单价走业领先,具有重大品牌实力。公司项现在聚焦一二线城市,且项现在密度较同。业大,便于发掘增值服务空间、享福集聚周围效答。公司兼具卓异管理团队与央企背景,在享福中海地产安详增量物业面积贡献的同。时,具有特出的资源上风承接各类商业、当局物业项现在。重大的综相符竞争力有看促公司赓续郑重、高质量增进。

    受好中海地产拐点向上,外拓与增值业务有看逐步加快。公司2015-2018年在管面积CAGR为19.5%,2018年达到1.41亿平方米。颜建国回归中海地产一年多后得到大股东进一步任命与授权,外明其管理与团队受到足够认可,结相符中海地产拿地和出售挑速,吾们判定中海地产中期拐点向上,异日将为公司赓续贡献增量物业面积。此外,公司昔时收入和盈余主要倚赖基础物管、尤其是来自中海地产的物业为主(展望约90%),但2018年年报。清晰挑出要经历外接等手法扩大管理周围,以及发展增值业务形成新的利润增进点,吾们展望异日公司外拓与增值业务增进有看逐步加快。

    投资提出:增进郑重,盈余质量高,首次遮盖给予“买入”评级。吾们展望公司2019-2021年的归母净利润别离为5.0/6.1/7.4亿港元,同。比增进25.4%/21.4%/20.2%,对答EPS别离为0.15/0.19/0.22港元,2018-2021年CAGR为22%,现在股价对答PE为24.7/20.3/16.9倍。考虑到中海地产拐点向上、公司增进郑重、盈余质量较高,以及走业卓异的前景,给予4.7港元现在标价(对答2019年31倍PE),首次遮盖,给予“买入”评级。

    风险挑示:中海地产增速放缓或交付不敷预期风险、增值服务发展不达预期风险、人员成本管理风险、汇率震荡风险、毛利率中永远下走风险等。

    正文:

    1.公司概览

    1.1.砥砺三十载,物管先走者

    物管走业先走者,偏重专科化和邃密化。中海物业成立于1986年,隶属于中国修建集团有限公司旗下中国海外集团,是中国首批优等资质物业管理企业。经过多年的管理实践和品牌积累,偏重物业管理的专科化、邃密化,截至2019年3月,公司业务分布于中国74座主要城市,旗下现有员工超过3.6万人,在管物业类型包括住宅社区、商用物业和当局物业等多栽样式,在管卖场项现在数。达139个,签约物业项现在705个,服务面积超过1.41亿平方米,现已成为集全国性战略组织、国际化管理视野于一体的走业领导品牌。公司荣膺“2018中国物业管理公司品牌价值百强榜”中2018中国物业管理百强企业NO.1、以及亿翰智库颁发的2018中国社区服务商TOP5,并在2019年中国物业百强榜中名列第11位。

        1986年,中海物业(香港)注册成立,1991-1995年,公司将港式物业管理经验移植要地本地,相继成立深圳、广州、上海公司。1996-2006年,公司进走周围化膨胀,服务足迹普及大陆20多个省份以及港澳地区,2006年走出国门,与越南胡志明市开发商达成配相符。2010年打造了高档物业管理旗舰中海物业(商业物业)管理公司,2012年中海物业集团化运营,迈出中海物业专科化管理新的一步,并于2013年获得获得三体系认证证书。2015年收购中建物业、中海宏洋物业,并从中国海外发展平分拆,在香港联交所上市,公司最先深入发掘潜伏利润增进点,从单一的“服务型”运营模式逐步向“资源型”、“平台型”“资本型”模式过渡,2016年成立一站式社区O2O平台“优你家”,2017年收购中信物业,灵敏社区在200多个社区推广实走,新海物联、优你互联两大服务平台全国上线。

        公司业务分为物业管理服务和增值服务两类。其中物业管理服务包含基础物管以及其他服务,基础物管服务方式分为酬金制和包干制,其他服务主要为物业开发商挑供交付前服务、配相符入伙服务、交付查验服务、工程服务质量监控以及为其他物业公司挑供询问,服务。增值服务主要由工程服务和社区资产及服务营运平台两块组成,工程服务分部推出“兴海物联”,主要挑供主动化询问,及工程产品出售、修补及保养服务、主动化及其他设备升级服务;社区资产及服务营运平台分部推出“优你互联”,挑供自有资产经营、客户资产经营服务生活服务运营和商业服务运营服务。

        1.2.背靠中海外重大实力后盾,董事会及管理层经验丰富

    背靠中海外重大实力后盾。公司原先属中国海外发展旗下,后分拆上市,控股股东为中国海外集团,持股61.18%(其中5.16%经历银笑间接持有),其他公多持股38.82%。现在中国海外发展、中国修建国际、中海物业均由中国海外集团控股,别离挑供房地产开发、修建工程、物业管理业务。公司主要经历中海物业(要地本地)、中海物业(香港)、中海物业(澳门)在中国要地本地以及港澳地区开展业务。

    近水楼台,收购整相符集团物业扩周围。背靠中海外集团,2015年公司经历内部转让以及收购的方式收购了集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业,2017年收购中国海外发展旗下中信物业,进一步扩大周围。

        颜建国回归,董事会及管理层经验丰富。颜建国1990年加入中国修建总公司,曾任中海各地子公司总经理、中海地产集团董事副总经理、中国修建首席新闻官、助理总经理等主要职务,与中国修建总公司与中海地产渊源浓重。2014年因人事转折而脱离中海加入龙湖地产,2017年6月回归集团,现在为公司主席兼非实走董事,拥有29年修建和房地产企业投资管理经验。此外,公司大片面董事会成员、高管均有丰富的地产背景经验。

        1.3.基础物管步伐郑重,增值服务初露锋芒

    营收业绩团体郑重。公司2015-2018年业务收入复相符增速为17.8%,归母净利润复相符增速为50.9%,团体郑重。近年来,公司营收业绩增速有所震荡,其中2016年营收增速大幅下滑主要是因为汇兑亏损、营改增以及酬金制占比升迁的影响,业绩大幅增进则是因为增值服务的拓展以及酬金制占比升迁。2017年因为收购中信物业并外,营收业绩均实现30%以上增进。2018年实现营收41.5亿港元,同。比增进23.7%;实现归母净利润4.02亿港元,同。比大幅增进31.1%。受好于中海地产安详的出售面积与优裕的土地贮备,公司处于稳步发展状态。

        基础物管步伐郑重,酬金制占比较高。物业管理服务为公司传统主业,历年贡献90%以上的业务收入,2018年物管服务收入37.45亿港元,同。比增进21%,2015-2018年CAGR为17%,增进郑重。公司基础物管分为酬金制与包干制两类,酬金制因为其稀奇的业务样式,毛利率为100%,所以酬金制业务收入矮于相通在管面积下的包干制业务,吾们估计公司在管面积中酬金制与包干制的占比约为50%/50%,从公司的毛利组成能够发现,酬金制与包干制别离贡献公司物管业务42%、49%的毛利。

    增值服务初露锋芒。增值服务现在处于迅速增进阶段,增值服务占业务收入的比重由2012年的3.7%升迁至2018年的9.9%,2018年增值服务营收为4.1亿港元,同。比增进55.7%。

        2.走业分析:万亿走业迎黄金发展期,周围成长与服务能力双维度选股

    2.1.万亿物管走业迎来黄金发展期

    存量物业周围重大,收工交付推动物管面积稳步增进。按照中国指数。钻研院数。据,2017年吾国物业管理面积达到195亿平方米周围,较2011年增进61亿平方米,2011-2017年复相符增速为6.5%,维持郑重增进趋势。2012-2018年全国商品房出售面积由11.1亿平方米增进至17.2亿平方米,2012-2018年CAGR为7.5%。2018年房屋收工面积为9.4亿平方米,同。比回落7.8%,近年来每年均保持在约9-10亿平米量级,这为物业管理走业赓续贡献新增周围。

        吾们按照以下倘若测算基础物管市场周围:

    (1)按照近年来房屋收工面积情况,倘若异日每年新增物管面积为9亿平方米;

    (2)基于《2018中国物业服务百强企业钻研通知》中百强物业企业管理面积中住宅/商业/办公/其他物业的比例别离为69.9%/8.7%/9.1%/12.3%,倘若百强企业的物业类型占比与全走业一切企业物业类型占比一切;

    (3)2017年百强企业住宅/商业/办公物业的物业费均价为2.30/7.02/7.88元/月/平米,吾们倘若全走业一切企业的住宅/商业/办公物业管理单价为百强企业单价的80%,其他物业单价浅易倘若为2元/月/平米。

    (4)考虑到新交付物业费单价高于存量物业项现在以及存量项现在标挑价等因素,倘若住宅/商业/办公物业的物业费单价在异日每年增进1%。

    基于以上倘若,展望到2020年吾国基础物管市场周围将达到7072亿元。

        除基础物业管理外,物业管理企业还挑供面对幼区家庭业主的社区增值服务以及面对开发商的增值服务。其中社区增值服务清淡包括挑供社区商品出售、家居生活服务(家政、修补、装修等)、社区空间服务(电梯或楼道广告、车位出租等)、物业资产管理(房产经纪、房屋返租、车位尾盘出售等)、文教康养服务等;开发商增值服务主要包括管理询问,、案场服务、验房服务等。现在各上市物业管理公司均较为偏重这两类市场,前者更具盈余赓续性和永远价值想象空间,而后者现在贡献了相等的盈余。但这两类市场的空间难以实在测算,尤其是社区增值服务的市场周围有赖于物业公司异日对这一市场的开拓能力。吾们参考现在主要上市物业管理公司基础物管收入与增值服务收入比例约为2:1-3:1,认为基础物管与增值服务市场周围的比例也约为2:1-3:1,则增值服务市场周围约为2400-3500亿元,与基础物管市场相符计约10000亿元周围。

    随着吾国城镇化进入中后期,居民消,耗程度一连升迁,对幼区物业品质的请求一连挑高,对幼区生活服务的需求一连增进,这是物业管理走业加快发展的最根,本动力。吾国物业管理走业将稳步朝万亿周围前走,迎来黄金发展期。

    2.2. 走业荟萃度面临迅速升迁

    百强物管企业平均管理面积迅速膨胀,市场份额稳步升迁。物管龙头企业无数。首源于大型地产开发集团,房地产走业荟萃度升迁、物业品牌效答逐步加强、以及上市企业并购挑速,驱动走业荟萃度迅速升迁。按照中国指数。钻研院数。据,2018年百强企业市场份额由2014年的19.5%升迁至38.9%,TOP10物业企业市占率则由6.2%升迁至11.4%。走业荟萃度正处于迅速升迁期,走业龙头强者愈强。

        按照中国指数。钻研院近年来公布的物业服务企业百强名单来看,TOP 10物业企业基本安详,万科物业、绿城服务近年来不断位居前两位,碧桂园服务受好于近年来管理面积周围的迅速增进,排名由2015年的第九位上升至2019年的第三位。

        相比上游地产走业,物管走业荟萃度仍有较大的挑起飞间。走业荟萃度方面,2018年房地产市场出售金额/面积CR100 别离达到66.7%/43.7%,而物业服务走业2017年的管理面积荟萃度仅31.4%,相比地产走业有较大的挑起飞间。

        2.3.近看周围成长,远看增值服务能力

    物管企业异日成长的主要路径有两条:一是经历做大基础物管周围实现成长,二是开拓增值服务市场、发掘潜伏商业空间。

    周围成长是现在物管企业主要成长逻辑,背靠大型地产商的物管企业更具上风,中期内增较快且趋势清晰。从管理面积的膨胀渠道来看,物业企业主要倚赖集团地产出售带来的物业项现在以及第三方物管项现在标获取。集团地产出售带来的管理面积具备新项现在收费高以及项现在获取方便、成本矮的益处,第三方物业项现在获取则必要物业公司具备较强的品牌实力,且物业条件纷歧、管理成本更大。所以背靠大型地产商的物管企业更具上风,中期内增较快且趋势清晰。截至2018岁暮,绿城服务/碧桂园服务/雅生活服务/新城悦的在管修建面积别离为1.7/1.8/1.4/0.4亿平米,别离是2015年在管修建面积的2.1/2.6/3.9/2.2倍,均实现翻倍增进;绿城服务/碧桂园服务/雅生活服务/新城悦的贮备修建面积(贮备修建面积=相符约修建面积-在管修建面积)别离为1.9/3.2/0.9/0.7亿平米,异日在管面积周围有看赓续膨胀。

        增值服务市场开拓与商业价值挖潜是物管企业中永远创造价值、实现成长的主要成长倾向。当地产出售增速回落、走业荟萃度升迁趋势放缓、以及物管企业管理面积增进放缓后,增值服务业务对物管企业的主要性将一连升迁。围绕万千社区家庭的生活服务市场中永远看具有有余的价值想象空间,经历挑供好的产品组相符、高品质服务、高效率运营,足够发掘其中商业价值、形成周围与品牌上风,片面龙头物管企业有能够走出一条更永远的成长之路。

    从选股角度看,具有地产商强力赞许的物管公司中期盈余增进较快且趋势清晰,而具有较强运营能力与增值服务开拓能力的物管公司在中永远更具生命力和想象空间,现在二者均具有较好投资价值。

    3. 竞争上风:服务品质上乘,城市组织深入

    3.1. 服务专科邃密,客户体验优厚

    挑供全流程解决方案和顾问,服务,专科性强。公司为企业客户挑供全程项现在管理解决方案,为业主挑供全程物业服务解决方案。除了挑供全程物业顾问,服务之外,公司还为成永远的物管企业挑供企业询问,顾问,服务,以及派驻物业顾问,团队驻场直接管理的深度物业顾问,服务。

        针对客户需求,创新定制化产品,挑供邃密化服务。公司针对差别的修建产品,从差别客户群体的迥异化需求起程,率先挑出了“服务是必要设计的”、“服务是能够量化的”等服务理念,自立研发多层次的服务产品且一连更迭。公司先后打造中海深蓝、紫金执事、智仕、云智、天钻PLUS等一系列中海物业服务体系,以及最新的“物联网 社区”新式科技物管服务体系,经历这些需求导向的优质子品牌,挑供邃密化服务。

        品牌价值高居榜首,舒坦度走业领先。在2018年由中国房地产报。、中国房地产网、中房智库说相符主理的“2018中国物业管理公司品牌价值百强榜”中,中海物业荣膺2018中国物业管理百强企业NO.1,公司品牌价值特出。公司同。时也在中国指数。钻研院“2019中国物业服务百强舒坦度领先企业”中位居第三,仅次于绿城服务、万科服务。公司卓异的品牌价值与客户舒坦度,表现了公司高质量的物业服务,将为公司异日承接第三方物管业务打造强劲竞争力,同。时物业管理费创造必定溢价空间。

        品牌溢价能力强,物业费走业领先。吾们将2018年基础物业管理收入与2017年在管面积的比值除以12,来计算每家物业公司名义物业费单价,其中中海物业操纵包干制业务收入行为基础物管收入,且倘若公司包干制在管面积占比为50%,港币兑人民币汇率取1:0.88162,由此得出,中海物业包干制下的名义物业费单价为每平每月3.6元人民币,远高于走业其他公司,可见公司品牌实力富厚,客户舒坦度高,具备品牌溢价能力。

        3.2. 区域平衡发展,聚焦高线城市

    全国遮盖,平衡组织。截至2018岁暮,公司物业遮盖了除西藏自治区外的22个省、4个自治区、4个直辖市以及港澳稀奇走政区。公司业务收入分地区组织较为平衡,历年华东、华北、西部、港澳地区的收入占比均在10%-20%之间,北方地区在10%旁边震荡,华南地区不断保持在20%以上。

    收购中信物业后,华南收入占比有所升迁。2017年华南地区营收10.3亿元,同。比大幅增进82%,占营收比重跃升至30.7%,2018年一连高占比,能够是因为2017年收购的中信物业有大量华南区项现在所致(按照中信地产土地资源分布猜想),华南地区物业管理费普及较高,公司将享福物业费上风。

        聚焦一二线城市,具有物业费上风。据不十足统计,公司物业管理项现在数。最多的前五个城市别离为北京、苏州、沈阳、广州、深圳,前三十城市相符计占比超过80%,且大多分布于一二线,从省份而言,位于广东省的项现在最多。公司物业管理项现在大多来自中海地产,中海地产境内主要进驻城市中一二线城市居多,主要包含北京、上海、广州、深圳以及主要省会城市。2016年6月中海地产并购中信股份旗下的中信地产通盘股权,以及中信泰富在国内的住宅地产,所购买的中信地产业务包括121个物业项现在,项现在总修建面积达3155万平方米,中信集团地产业务所持有的总权好修建面积达2352万平方米,分布在国内22个主要经济城市中,大无数。为一二线城市。一二线城市物业费基准较高,且有挑价空间,此外,永远来看将更容易推进增值服务。

        3.3. 深耕单体城市,可享集聚效答

    公司单个城市物业项现在密度较大,可享福集聚效答。从物业管理周围而言,2018年公司在管面积1.41亿平方米,居于走业前线。公司2018年单个城市在管项现在数。目为9.5个,单个城市在管面积为190.4万平方米,均位居同。业可比公司第一,这意味着公司物业的管理半径更大,异日将享福集聚效答、周围效答,降矮成本的同。时升迁运营效率,且异日增值服务的发展空间大。

        3.4. 拥有央企背景,享有当然上风

    拥有央企背景,经营郑重风险较矮,丰富资源获取当局项现在具当然上风。公司控股股东为中国海外集团,属中建集团旗下,实控人造国务院国资委,具有央企背景,相较民营公司来说,公司经营更加郑重,风险较矮。公司获取当局类项现在具备当然上风,除央企背景外,集团旗下兄弟公司中国修建国际普及承接港澳地区修建工程、以及要地本地基建投资项现在。中海物业港澳地区公司为中间当局驻香港、澳门说相符办公室,中国自如军驻港、澳部队军营以及香港、澳门的当局物业挑供物业服务,是唯一实现在港澳地区“党、政、军”项现在物业服务全遮盖的物业企业。近年在港澳地区取得多项大型及地标性的设施管理相符约,囊括全港十五个出入境口岸中的十二个服务相符约,获得香港司法机构下辖一切物业的管理相符约,包括港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等著名地标项现在(主要挑供卫生防疫监察服务)。2018年1月至今,公司陪同。中海说相符体服务北京雄安发展新区首个启动项现在——雄安市民中间项现在,为园区智能化、新闻化答用挑供技术赞成,并于2018年8月竖立“中海物业雄安培训基地”,夯实人才根,基。此外,公司还为深圳现代艺术馆与城市规划馆挑供专科设施管理服务。

        4. 中海地产拐点向上,增值服务“双联”相符璧

    4.1. 基础物管:中海地产拐点向上,公司物管业务增进可期

    4.1.1.中海地产拐点向上,公司在管面积有看郑重增进

    中海地产18 年出售挑速,创5 年新高。2018年中海地产出售额达3012.4亿港元,超额完善了全年2900亿港元的出售现在标,同。比增进30%,较上年大幅挑速20个pct,重回高增进区间内,在房企中排名第八;出售面积1593万平米,同。比增进10%。2017年公司地产可售货值达5550亿港元,对答公司2018年出售往化率约54%。总体来看地产出售已经展现拐点,异日有看加速。

        17年中海地产最先积极主动拿地,是推动膨胀的前瞻性指标。2017年中海地产(不含中海宏洋)新增土地面积1741万平米,同。比大增79%,相符计耗资951亿元,是公司异日物管业务积极膨胀的主要前瞻指标。2018年中海地产(不含中海宏洋)不息保持较高的土地投资周围,新增土地面积1764万平米,相符计耗资914亿元。此外2018年中海宏洋新增土地面积502万平米,同。比大幅增进100%,相符计耗资187亿元。

        中海地产管理层架构改革基本完善,颜建国回归后管理与激励理顺,有看推动公司新一轮兴首。2016年中海地产在完善收购中信地产后展现了管理层的更替,2016年11月郝建民辞任公司实走董事、主席兼走政总裁一职,由肖肖接任。2017年5月肖肖辞任,颜建国出任董事局主席及走政总裁。2017年6月,颜建国获任为中海宏洋、中海物业主席及非实走董事,并获任为中海发展主席。2019年3月,现任中海集团副董事长兼总经理的颜建国主持中海集团周详做事,外明已受到中建总公司的足够认可和授权。颜建国回归中海地产后,积极推进改革,推出股权激励计划,挑高经营效率,中海地产有看迎来新一轮兴首。

    出售现在标与土地贮备保障中海地产异日出售高增速一连。颜建国掌舵中海地产后,对中海地产的异日定调,并对周围挑出请求,制定“2020年冲4000亿港元周围”现在标。公司2019年的出售现在标为3500亿港元,据此可估算19/20的出售增速别离起码为16%/14%。此外,截至2018岁暮中海地产权好土地贮备(不含宏洋)7010万平米,中海宏洋权好土地贮备2143万平米,2018年出售均价1.89万港元/平米,不考虑已有土地存货和新增土地贮备的情况下保守测算公司总土地贮备对答异日可达到的总出售额约1.73万亿元,2019-2020年相符计出售现在标约为该值的43%。裕如的土地贮备有看保障中海地产异日出售的赓续郑重增进。

        一二线城市土储占比76%,公司异日一二线组织上风稳定。截至2018岁暮,地产总土地贮备9144万平米,其中剔除中海宏洋后土地贮备7010万平米,吾们展望中海异日地产业务不息郑重发展,从而公司物业管理面积获取郑重增进可期。土储从地区分布上看,76%处于一二线城市中,其中一线城市占比13.6%,重点二线城市占比25.2%,二线城市占比37.6%,这些一二线土储异日都将会转化为中海地产项现在,吾们预估公司在管面积中来自集团的大约占90%,异日公司一二线组织上风照样稳定。

        受好于出售挑速、管理层组织调整的完善、优裕土储以及高线组织,中海地产拐点向上,有看进入新一轮膨胀期,公司物业在管面积有看郑重升迁,异日增进确定性较强。公司2015-2018年在管面积CAGR为19.5%,截至2018岁暮在管面积达到1.41亿平方米,同。比增进9.8%,吾们预估公司在管面积中来自集团的大约占90%,按照前文的分析,中海地产出售挑速积极拿地,出售现在标与土地贮备保障异日出售高增速一连,中海地产拐点向上,驱动公司异日增进确定性强。

        4.1.2.列入集团发展战略,第三方外拓有看逐步加快

    公司在2018年年报。中挑到,新的“十三五”战略规划将积极开展市场化拓展,经历外接、相符营并购等手法扩大管理周围,异日第三方开拓有看加快。吾们估计现在公司在管面积中第三方占比约保持在10%旁边(有关数。据只吐露到2015年5月,吾们估计近年来转折尚不大),因为第三方业务此前并不是公司的发展重心,必要一段调整时间,但展望在中期将逐步产见造就,第三方外拓有看逐步加快,成为公司增进新动力。

        4.1.3.发展非住宅物业,进阶资产管理

    公司现在非住宅物业占比尚不高。公司的非住宅主要挑供商业中间、高端写字楼、当局及产业园和大企业客户服务,展望公司在管面积中住宅物业占比超过90%,其余为商用物业及当局物业。公司经历强化对商业及当局项现在标拓展,2018年新增管理面积达2.3百万平方米。

    向资产管理升级,异日发展空间大。公司愿景是“成为不凡的国际化资产运营服务商”,随着管理资产存量的一连增补,公司积极向物业五大走学习,计划在不动产各个投资周围和阶段,与资产管理机构配相符,整相符优化资产组织,将客户资产价值最大化。异日公司将成立商业物业管理事业部,专科化打造商业物业品牌,依托母公司高端的商业资源,借助国企卓异政商有关背景,积极承接各类当局、公建项现在,一连拓宽管理边界。

        项现在荣获国际BOMA认证审核,竖立商业物业标杆品牌。2018年12月,成都中海国际中间CD座正式经历“修建运营管理”、“能源管理”、“培训管理”、“营销与疏导管理”和“环境管理”BOMA中国修建管理不凡认证(COE认证)全五项审核,成为中西部第一个、中海系写字楼第一、全国第四个具有国际运营管理体系的综相符性商业写字楼项现在。2019年5月14日,继中海物业成都项现在荣获BOMA认证之后,中海物业中建财富国际中间项现在成功荣获国际BOMA认证审核。

        4.2. 增值服务:打造“双联”平台,拥抱技术创新

    稳步推进增值服务,异日发展空间汜博。2018年公司增值服务营收4.1亿港元,同。比大幅上升55.7%,占总营收比例为9.9%,较上年升迁2.1个pct,公司增值服务由以“兴海物联”为首的工程服务分部和以“优你互联”领军的社区资产及服务营运平台分部组成,别离占比42%/58%,2018年实现营收1.7/2.4亿港元,同。比增进74%/45%。固然现在增值服务占比较矮,但公司已将稳步发展增值服务列入发展战略中,加之开辟车位业务,增值服务市场汜博,异日增进空间大,有看成为公司新一发展引擎。

        4.2.1.社区服务:优你互联多元发展,塑造互联网生态圈

    打造“优 ”互联网生态圈,升级服务内容和体验。优你互联基于移动互联网平台的多元服务,结相符社区场景打造新式商业生态服务体系,营销具有持久生命力的社区商业生态圈。四大业务主线别离是物业基础服务运营、社区资产运营、客户资产经营、生活服务运营,形成包含资源行使、资产运营、服务挑供的三维产品组相符,以“优 ”互联网生态圈行为运营载体,经历优你家APP和微信平台实现客户、商户、物业、配相符方多方共赢。

        “优 ”互联网网生态圈多元服务品牌包含中海物业租售中间、优享空间、优品买买、优客到家、优趣生活五大品牌。截至2018年12月,社区互联平台推广到506个项现在,注册用户达到62万,单月在线缴费金额超过2000万,月活率超过25%,互联平台成为与业主疏导的主要渠道,升级了物业服务内容和客户体验感,异日将为增值服务的增进创造更强有力的推动。

        4.2.2.工程服务:兴海物联全链服务,领军“9S3A”灵敏园区

    推出“兴海物联”,打造基于“物联网大数。据平台 设备设施运维平台”的“9S3A”灵敏园区。随着物联网、云计算技术的迅速的发展,公司推出兴海物联,挑供基于“物联网大数。据平台 设备设施运维平台”双平台的灵敏园区团体解决方案。兴海物联为客户挑供涵盖住宅社区、城市综相符体、商业写字楼、酒店、产业园等多类型项现在修建智能化编制,挑供从规划、设计、实走、交付、运维到运营全流程工程服务,并将业务周围拓展到楼宇及电视被运维等配套服务。灵敏园区由9S体系(6S园区 3S家庭)以及3A体系组成,创新服务产品主要有兴海云系(挑供灵敏园区解决方案),幼七当家(挑供灵敏家庭解决方案)、“FM2669”服务体系(挑供设备设施运维解决方案)以及“十八匠”(培训学院)。数。据化平台将会升迁物业管理的效率,带来增值业务的升迁。

        与华为签定战略配相符制定,进一步推进灵敏园区技术创新。2018年10月24日公司与华为签定战略配相符制定。兴海物联行为中海灵敏园区实走方,5月首就与华为疏导灵敏园区技术架构及核心中台建设做事,经历与华为战略配相符,借助华为技术能力,公司将加快物联中台及对答物联网运走平台开发建设及答用落地,搭建更智能灵敏的物业增值服务平台,竖立公司在走业内的核心竞争力上风。

    4.2.3.收购地产停车位,再增增进点

    2018年公司经历2次制定收购,收购中海地产附属公司项现在标车位操纵权,开拓车位租售新业务,现在共收购车位数。3345个,收购对价约为2.4亿港元。其中,上海项现在201个停车位包含5个产权停车位、137个无产权非人防停车位以及59小我防停车位,广州誉东1426车位中包含人防停车位12个,广州誉品车位中包含人防车位195个。公司此前无车位出售业务,此轮收购将打造增值业务崭新增进点。

        5. 财务分析:盈余质量高,回报。率居走业上游

    5.1. 毛利率程度相符理,盈余质量较高

    公司毛利率程度相符理,中永远下走压力幼。吾们选取碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、彩生活、新城悦以及永升生活服务行为走业可比公司。公司2018年毛利率为20.4%,矮于走业平均程度9.3个pct。可比公司平均毛利率较高主要是因为新房项现在占比较高所致,随着存量物业周围越来越大,物业平均年龄将趋于老化,中永远看物业管理业务毛利率存在必定下走风险。而中海物业项现在定位高端,且大多位于一二线城市,人员成本较高,所以毛利率显。得相对较矮。但吾们认为公司现在毛利率处于相符理区间内,相较其他公司异日毛利率下走压力较幼。

    公司开发商增值服务毛利占比矮,盈余质量高。考虑到开发商增值服务涉及有关交易,吾们将开发商增值服务毛利定义为不走赓续毛利,将基础物管毛利与园区增值服务毛利之和定义为可赓续毛利,2018年公司开发商增值服务毛利(物业管理服务的其它业务 增值服务的工程服务)占总毛利的比重为13.2%,在可比公司中最矮,这意味着公司毛利的可赓续性强,盈余质量高。

        2018年毛利率下滑较大,主要是受人员架构调整以及增值服务业务周围扩大的影响。公司2018年综相符毛利率为20.4%,较上年降低3.5个pct,其中物业管理服务和增值服务毛利率为18%/42.4%,同。比回落3.3/11.5个pct。物管服务毛利率下滑主要是因为人力资源分配架构的调整,为了激活生产力、升迁成本效好,公司将片面后勤人员调至前面项现在做事,强化一线员工答对能力,此外公司强化了项现在管理人员的直接投入,以巩固中海物业的品牌著名度,这些举措同。时带来走政管理费用的降低,实际净利率影响不大。对于增值服务业务,工程服务因为集采以及外包推动毛利率幼幅升迁1.8个pct至32.1%,但社区资产及服务运业务务因为服务产品周围的扩大导致毛利率下滑18.1个pct至49.9%,异日随着新品类经营步入正途及排泄率升迁,后者毛利率有看逐步改善。

        公司费用率较矮,2018年人员调整影响与毛利率基本抵消,。公司近年费用率首终矮于走业平均程度,且呈降低趋势,2015至2018年降低7个pct,其中2018年公司费用率为8.2%,同。比降低4.6个pct,较走业平均程度矮5.5个pct,从组成上看,出售及走政费用率、财务费用率别离较上年降低4.4/0.2个pct。2018年出售及走政费用大幅降低导致费用率降低较多,主要是因为人员架构调整,将片面后勤人员调至前面项现在做事,同。时强化了项现在管理人员的直接投入量,这与毛利率的下滑基本抵消,。

        净利率逐年改善,有看进一步挑高。2018年净利率为9.8%,较走业平均程度矮4.3个pct,但净利率团体处于上升通道。异日随着增值服务收入占比挑高,以及经历发展智能化、新闻化实现挑质增效,综相符盈余能力有看赓续改善。

        5.2. 回报。率居走业上游,派息比率逐年上升

    公司净资产收入率以及投入资本回报。率均居走业上游。公司ROE、ROIC均逐年升迁,2018年ROE/ROCI高达40.7%/35.9%,较往年升迁2/7.5个pct,高于走业平均程度14.5/8.8个pct。

        公司每年派息2次,派息比率逐年上升。公司2018年中期及末期别离派息每股2港仙(2017年两次均为1.5港仙),全年股息总额为每股4港仙,派息比率为32.7%,同。比升迁0.5个pct。

        5.3. 答付预收款占比高表现产业链能力,无带息欠债

    公司资产欠债率较高,2018岁暮资产欠债率为68.3%,高于走业平均程度,主要因为是答付账款和预收账款较高,相符计占起伏欠债的比超过95%,逆映出公司较高的产业链议价能力。公司有息欠债逐年降矮,2018年账面无带息欠债,而走业平均有息资产欠债率为5%旁边,进一步表现出公司卓异的资产欠债质量。

        6. 盈余展望、估值与投资提出

    6.1. 盈余展望

    盈余展望核心倘若:

    (1)在管面积与物业管理服务:按照中海地产地产出售及收工面积增量情况,吾们展望2019-2021年在管面积增速别离为13.4%/14.5%/14.9%,每年新增量别离约为1885/2316/2723万平方米,吾们展望2019-2021年物管收入增进20.1%/18.9%/18.3%。

    (2)增值服务:公司物管面积周围扩大,推动兴海物联、优你互联两大增值服务平台发展,发展增值服务也是公司的主要战略发展倾向,近年会有较快增进,且展望2019-2021年增值服务收入增进41.3%/34.4%/29.6%。

        (3)毛利率及费用率:吾们展望公司人员架构调整告一段落,增值服务组织已较为周详,异日经历大力发展智能化、新闻化平台编制实现挑质增效,毛利率、费用率将团体保持安详,综相符盈余能力有看赓续改善,吾们展望2019-2021年三年综相符毛利率别离为20.79%/21.07%/21.29%。

        基于以上倘若,吾们展望公司2019-2021年的归母净利润别离为5.0/6.1/7.4亿港元,同。比增进25.4%/21.4%/20.2%,对答EPS别离为0.15/0.19/0.22港元,2018-2021年CAGR为22%。

    6.2. 估值与投资提出

    可比公司估值法:吾们选取碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、新城悦、永升生活服务这5家物业公司行为可比公司进走相对估值分析,2019-2021年公司现在股价对答PE别离为24.7/20.3/16.9倍,可比物业公司2019年平均PE为23.3倍,PB为7.5倍。

    单位可赓续毛利对答市值矮估,答享福估值溢价。考虑到开发商增值服务涉及到有关交易,吾们经历计算市值与可赓续毛利(即基础物管毛利 园区增值服务毛利)的比值,发现中海物业单位可赓续毛利对答的市值为16.8倍,矮于走业均值(21倍),公司开发商增值服务占比较矮,盈余质量高,答享福较可比公司更高的估值程度。倘若公司单位可赓续毛利对答的市值达到走业平均(21倍),股本不变的情况下对答股价4.7港元,对答2019年31倍PE。

        绝对估值法:吾们操纵FCFF估值,倘若永续增进率为2%、市场预期收入率采用近5年名义GDP复相符增进率9%、β为公司150周测算值1.53,则WACC为12.26%。按照敏感性分析得出估值区间4.08-5.00港元,对答2019年27-33倍PE。

        投资提出:吾们展望公司2019-2021年的归母净利润别离为5.0/6.1/7.4亿港元,同。比增进25.4%/21.4%/20.2%,对答EPS别离为0.15/0.19/0.22港元,2018-2021年CAGR为22%。2019-2021年公司现在股价对答PE别离为24.7/20.3/16.9倍,考虑到物业走业的汜博前景、中海地产拐点向上、公司盈余质量较高,公司异日业绩增进郑重、赓续动能强劲,异日业绩郑重,综相符绝对估值与相对估值法,给予4.7港元现在标价(对答2019年31倍PE),首次遮盖,给予“买入”评级。

    风险挑示

    中海地产增速放缓或交付不敷预期风险。公司与中海地产具有相通实际限制人,公司业务高度倚赖于中海地产,展望来自中海地产的在管面积高达90%,在公司第三方拓展尚未形成较大周围的近况下,若中海地产出售增速放缓或交付不敷预期,将会对公司的物管业务造成较大影响。此外,因为有关业务存在有关性,交易条件是否市场化亦存在必定潜伏风险。

    增值服务发展不达预期风险。公司计划在拓展物业管理周围的同。时,加大增值业务的投入,经历发展“兴海物联”“优你互联”,已足客户多方位的生活消,耗需求,打造市场崭新核心竞争力,新产品、服务或进入新市场必要大量时间、资源和成本,存在风险。

    人员成本管理风险。公司员工人数。高达3.6万人,位居走业首位,重大的员工群体对于公司管理能力是一个极大的考验,倘若异日无法实走高效的人员管理架构、升迁人员操纵效率,公司的盈余将会承压。

    汇率震荡风险。公司业务主要荟萃在要地本地,在要地本地业务的收入及支付主要以人民币结算,并将于相符并后转换为港元,人民币兑港元汇率的震荡将会对公司产生必定影响。

    毛利率中永远下走风险。随着存量物业周围会越来越大,物业平均年龄将趋于老化,中永远看物业管理业务毛利率存在必定下走压力。

    该新闻由智通财经网挑供

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